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项目介绍

太仓西庐农业生态休闲观光园项目

更新日期:2014-2-16 15:55:14
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投资总额:¥1200000000 万元 拟投资金额:¥120000000 万元
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项目详情

太仓西庐农业生态休闲观光园项目

可行性报告



第一章 基地分析:

(一)基地总面积:3000

(二)基地基本情况:西庐都市休闲生态农业园位于江苏省太仓市西部新浏河与昆太路交汇处,是直接与昆山相连接。园区具有上千亩集中连片平坦、相对独立的土地资源,该区没有城市的喧嚣,有的只是山明水秀、空气清新像仙境一般的世外桃源。园区有完善的基础设施,园区水、电、交通、通讯条件十分方便。


第二章 投融资方案

项目一期的时候,可以采用发行股权融资、专项资金融资和产业政策融资的形式,进行资金筹措,壮大企业实力,获取企业的更大效益。

项目二三期以及稳定期以后,我们可以采取股权融资中的增资扩股融资和留存收益融资的方式,进行资金筹措。

 


第三章 市场分析及发展目标

一、市场分析

近年来,伴随着农业产业化的发展,和现代城市公园化的规划,现代农业不仅具有生产性功能,还具有改善生态环境质量,为人们提供观光、休闲、娱乐、度假的生活性功能。随着收入、闲暇时间的增多,生活节奏的加快以及竞争的日益激烈,人们渴望舒适化、放松化、田园化、自然化的旅游,尤其希望能在典型、原始的农村环境中放松自己、找回自己。于是,农业与旅游业边缘交叉的新型产业——观光农业应运而生,拓展了农业发展的新空问,开辟了旅游业发展的新领域。

但是目前国内生态园发展具有很多的不足:

1、国内功能分区不够明确,旅游路线设计不够合理,产品结构单一,客源渠道较为单一,很多生态园都守株待兔似的等候,这样就很难吸引到较远城市的客源,同时在国内一些生态园在后续管理上缺乏专业性的人才,造成了管理混论,形成了资金的亏损,缩减资金的投入,这就造成了生态园的恶性循环,从而导致破产!

2、很多企业公司在参与生态园的建设运行的时候,其定位没有找准,只顾着经济利益这块了,没有将顾客的利益加入到自己的理念当中,没有合理的把握主次矛盾的关系,在农业生态园中,应该同时体现出农业观光的这一主题,而不是一味的追求经济利益,应该明白游客才是我们的上帝,急顾客之所急,想顾客之所想,才有可能带来巨大的经济效益。

3、很多生态园目前都是一味模仿,跟风随大流,缺乏新意,不是能推陈出新,创新性的建设。缺乏品牌特色,这就导致了游客视觉上的疲劳。很多生态园都没有做到“人无我有,人有我精,人精我新”,导致了游玩项目单调,缺乏吸引力。所以怎么样能迅速在这个市场分得一杯羹是我们急需思考的问题。

4、目前很多生态园,偏移本身的主题,没有充分的发掘资源利用资源,导致了资源的浪费,比如说:虽然现在很多生态园都有科普教育中心和环保教育基地,但是很少有生态园把它正真运用起来的,他们只把它的这个功能当成了一个摆设,无法为学生提供课外教育实训基地。比如说泰州的麒麟湾农业生态园。

在这个巨大的蛋糕面前,我们公司怎样能迅速占领市场?怎么能从这个巨大的经济市场上分得一杯羹?以上三个问题是我们需要思考和解决的问题。

挑战:

1.如何实现观光农业与生态旅游的平衡发展。

2.如何在同类项目下独具特色,错位发展。

3.如何提升人气,吸引游客。

机遇:

1.太仓西大门总体规划工程的综合开发。

2.西庐独特的历史背景优势和地块优势。

3.国家政策的大力支持和社会、市场的双重需求。

目标:

1、前二年形成高质量的现金流,止亏为赢。

2、第三年建成会员制实体,顶级大客户(年消费5万元以上)200名、大客户(年消费0.5万到5万)500名、普通客户(年消费0.2万到0.5万)2000名、散客(年消费0.2万以下)10万人次(平均300人次/天),全年经营性现金流量约为5000万,年税后净利润1000万元以上。

3、第四年现金流量增长一倍,达到1亿元,毛利润0.4亿元(剔除产品和人工成本),年后税后净利润2500万元以上。


第四章 建立独立的外围营销体系

将在苏州建立苏州绿色有机生活社区有限公司,主要负责家居园艺、有机绿色产品的营销。具体来说:第一年在苏州建立3个门店和2物流加工配送中心以及网店。五年之内在苏州、上海、杭州、无锡南京、宁波等地建成包括26家门店在内的线上线下相结合的营销支撑体系。苏州绿色有机生活社区有限公司所有机构作为太仓基地的营销支撑,为基地提供大客户,将大客户拉往基地进行体验,同时太仓基地为苏州绿色有机生活社区有限公司提供其门店网店所需要的绿色有机产品及家居园艺以及大客户体验和消费,并为其提供投融资方面的合作。二者资源共享,最终实现利益最大化。


第五章  太仓西庐园四季园和每日鲜配送中心项目

我们将在西庐园内建立四季园和每日鲜配送中心项目,成立太仓西庐园每日鲜加工配送公司,由太仓西庐园总公司出资兴建,我们团队去负责日常的管理运营,作为内部的一个独立实体,与外围营销体系相互配合,相互合作,使得西庐园的效益达到最大化,我们团队拥有该子公司的年净利润的20%的分红权,同时我们每年将用部分分红所得购买该子公司5%的股权(如果该年没有盈利,我们团队将额外的拿出资金购买),最多购买到该公司的45%的股权,以此来调动团队成员的积极性,更好的为太仓西庐园创造更多的效益。

具体在四季园里我们将分为四季蔬菜园和四季果树园,在四季蔬菜园里我们将种植:

叶菜类:包括白菜类、甘蓝类和绿叶类的各种蔬菜。

 

茄果类:包括番茄、茄子、甜椒、辣椒等。

 

瓜类:包括黄瓜、越瓜、丝瓜、苦瓜、冬瓜、毛节瓜、南瓜、佛手瓜等。

 

根茎类:包括萝卜、胡萝卜、大头菜、芜菁等。

署芋类:包括马铃薯、薯蓣、姜、豆薯等。

葱蒜类:包括大葱、分葱、四季葱、韭菜、大蒜、洋葱等。

 

豆类:包括豇豆、菜豆、豌豆、蚕豆、刀豆、毛豆、扁豆等。

 

在四季果树园我们将种植:

浆果类:草莓,蓝莓,黑莓,桑葚,覆盆子,葡萄,青提,红提,水晶葡萄,马奶子

 

 
   

核果类:桃(油桃,蟠桃,水蜜桃,黄桃),樱桃,梅子,杨梅,西梅,乌梅,大枣,沙枣,蜜枣,橄榄,荔枝,龙眼(桂圆)
   
仁果类:苹果(红富士,红星,国光,秦冠,黄元帅),梨(砂糖梨,黄金梨,莱阳梨,香梨,雪梨,香蕉梨),蛇果,海棠果,沙果,柿子,山竹,黑布林,枇杷,杨桃,山楂,圣女果,无花果,白果,罗汉果,火龙果,猕猴桃

 

 
   

瓜类:西瓜,甜瓜,香瓜,黄河蜜,哈密瓜,木瓜,乳瓜

 
   
其他:菠萝,芒果,椰子,芭乐,榴莲,香蕉,石榴,核桃,拐枣

 

6在四季园中我们将大棚设计成带有观赏性的圆顶大棚,在圆顶大棚内部棚壁设置螺旋式的楼梯和通道,游客可以一层一层的散步欣赏也可以骑车一层一层的欣赏,如:

第六章 组织机构及管理模式

一、组织机构

n  董事会、总经理、副总经理、企业发展部、财务部、市场营销部、行政人事部、规划设计部、工程项目部,其中总经理直接对董事会负责,总经理负责公司的日常事务管理及公司的运行,总经理下设副总经理及各个部门,副总经理分管各部。

n  企业发展部

1、对公司中长期发展进行调查、规划,制定和修订公司战略。

2、收集有关宏观经济、政策法规等方面的信息,并对此深入分析研究其对公司的影响,建议应该采取的对策和措施。

3、对行业深入调研,收集先进企业和主要竞争对手的管理方式、经营状况、发展规划和企业文化特征等方面的信息。

4、对所收集信息进行深入分析,为公司领导决策提供参考意见。

5、积极寻找新的项目并对此进行充分调研,开拓新的领域。

6、正确领会领导的意图,及时完成领导交给的其它工作任务。

n  行政人事部

一、行政方面:
1
协助总经理做好综合、协调各部门工作和处理日常事务;
2
协助参与并起草公司发展规划的拟定年度经营计划的编制及各阶段工作目标分解;
3
负责总公司年度综合性资料,组织并起草公司综合性的工作计划、总结、报告、请示等文件;
4
负责公司通用规章制度的拟定、修改和编写工作,协助参与专用标准及管理制度的拟定、讨论、修改工作;对文件中的重要事项进行跟踪检查和督导,推进公司的管理;
5
搜集和了解各部门的工作动态,掌握全公司主要活动情况,编写公司年度大事记;
6
负责召集公司办公会议和其他有关会议,做好会议记录,根据需要撰写会议纪要,并跟踪、检查、督促会议的贯彻实施;
7
监督执行规章制度和劳动纪律,处理员工奖惩事宜。对各岗位及其场所的劳动、卫生、安全情况进行定期及不定期检查;
8
负责做好公司来宾的接待安排,组织、协调公司年会、员工活动,开展年度总评比和表彰活动;
9
负责公司内外文件的收发、登记、传递、归档工作;
10
、负责公司办公用品的管理;
11
、负责公司员工活动的策划和组织;
12
、负责公司档案管理工作;
13
、加强部门之间的协调,为促进相互之间的团结做好工作;
二、人事方面:
1
负责公司人力资源工作的规划,建立、执行招聘、培训、考勤、劳动纪律等人事程序或规章制度;
2
负责制定和完善公司岗位编制,协调公司各部门有效的开发和利用人力,满足公司的经营管理需要;
3
根据现有的编织及业务发展需求,协调、统计各部门的招聘需求,编制年度/月度人员招聘计划,经批准后实施;
4
做好各岗位的职位说明书,并根据公司职位调整组要进行相应的变更,保证职位说明书与实际相符;
5
负责办理入职手续,负责人事档案的管理、保管、用工合同的签订;
6
建立并及时更新员工档案,做好年度/月度人员异动统计(包括离职、入职、晋升、调动、降职等)
7
制定公司及各个部门的培训计划和培训大纲,经批准后实施;
8
对试用期员工进行培训及考核,并根据培训考核结果建议部门录用;
9
负责拟定部门薪酬制度和方案,建立行之有效的激励和约束机制;
10
、制定绩效评价政策,组织实施绩效管理,并对各部门绩效评价过程进行监督和控制,及时解决其中出现的问题,使绩效评价体系能够落到实处,并不断完善绩效管理体系;
11.
、负责审核并按职责报批员工定级、升职、加薪、奖励及纪律处分及内部调配、调入、调出、辞退等手续;
12
、做好员工考勤统计工作,负责加班的审核和报批工作
13
、负责公司员工福利、社会保险、劳动年检的办理;
14
、配合其他部门做好员工思想工作,受理并及时解决员工投诉和劳动争议事宜;
15
、定期主持召开本部门工作例会,布置、检查、总结工作,并组织本部门员工的业务学习,提高管理水平和业务技能,保证各项工作任务能及时完成;
16
、其他突发事件处理和领导交办的工作
行政人事助理岗位职责
1
、负责招聘工作,应聘人员的预约,接待及面试;
2
、员工入职手续办理,员工劳动合同的签订、续签与管理;
3
、公司内部员工档案的建立与管理;
4
、负责与其他部门的协调工作,做好信息的上传下达;
5
、负责公司各部门的行政后勤类相关工作;
6
、负责考勤及工资绩效的核算;
7
、负责部门一些日常行政事务,配合上级做好行政人事方面的工作;
8
、负责制定、监督及执行企业管理规章制度、行政人事管理制度以及工作流程、绩效考核制度;
9
、负责组织企业文化建设工作,包括公司庆典、年会安排、会务组织、文体活动安排等;
10
、协助上级制定各部门岗位职责说明书,报批后监督并执行;
11
、协助上级制定员工培训计划,包括新员工培训以及所有员工的培训计划;
12
、负责对新员工进行企业制度与文化的培训工作,建立企业形象;
13
、负责协助各部门进行人员招聘工作,包括招聘流程、面试记录与筛选推荐等;
14
、制定岗位晋升、下调策略,报批通过后加以监督执行;
15
、制定薪酬上调、下调策略,报批通过后加以监督执行;
16
、负责离职员工的善后处理工作,包括办公用品、钥匙、出勤核算、离职证明、合同解除等;
17
、负责管理劳动合同、保密协议、房屋租赁协议以及各类人事行政文档;
18
、协助各部门做好节假日期间工作安排,包括值班安排、检查门窗、关闭电源电脑等工作;
19
、负责企业资产配置(包括办公设备、办公用品)的管理工作,包括清点、维护、登记等;
20
、其他突发事件的处理。

n  市场营销部

1.分析市场状况,正确作出市场销售预测报批。

2.拟定年度销售计划,分解目标,报批并督导实施。

3.拟定年度预算,分解,报批并督导实施。

4.根据中期及年度销售计划开拓完善销售网络。

5.根据网络发展规划合理进行人员配备。

6.汇总市场信息,提报产品改善或产品开发建议。

7.洞察预测通路危机,及时提出改善意见报批。

8.把握重点客户,控制70%以上的产品销售活动。

9.关注所管辖人员思想动态,及时沟通解决。

10.根据销售预算进行过程控制,降低销售费用。

11.参加销售谈判和签订合同。

12.组织建立健全客户档案。

13.指导、监督、检查所属下级的各项工作。

14.定期向直接上级述职。

15.向直接下级授权,并布置工作。

16.定期听取直接下级述职,并对其作出工作评定。

17.根据工作需要调配直接下级的工作岗位,报直接上级批准后实行。

18.负责制定本部门主管级人员任用的提名。

19.负责制定本部门工作程序和规章制度,报批通过后实行。

n  规划设计部

1.负责对规划、设计方案及施工图的初审

(1).对方案和图纸进行初审,从设计思路、技术、经济等角度提出修改意见;

(2).负责将方案和图纸上报质量技术委员会评审,将评审意见反馈设计单位,并组织修订完善。

2.在项目实施阶段提供设计方面的技术支持,参与相关设计变更的审核

(1).组织设计单位参加施工图会审及技术交底;

(2).监督方案及施工图的实施,确保项目定位、设计意图的贯彻;

(3).对施工过程进行相关设计指导和支持;

(4).对施工过程中的设计变更进行审批,对于重大设计变更上报质量技术委员会审批。

3.开展规划、设计技术研究和推广

(1).负责公司规划、设计技术的相关研究,包括建筑、结构、园林、市政等设计的研究;

(2).研究成果报质量技术委员会评定通过,并在公司进行推广、实施。

4.产品研发

配合市场营销部进行针对不同客户群定位的产品研发工作

n  财务部

1.负责资金筹集;
2.
负责固定资产投资;
3.
负责营运资金管理;
4.
负责证券投资与管理;
5.
负责利润分配;
6.
负责财务预测、财务计划与财务分析。

n  项目工程部

1. 以高度的责任感和使命感,坚持投资合理化原则,做好公司燃气专业规划工作。

2. 依据国家现行规范、规定、标准和公司董事会批准的年度建设计划,以充沛的精力,做好工程施工图的设计。

3. 工程管理人员应深入现场,掌握工程实际情况,熟悉合同的相关规定,保证工程项目的施工质量,做好公司的工程质量管理、工程进度管理、工程设计变更、现场签证管理与文明施工管理工作。

4. 在工程验收小组的牵头下,依据国家现行有关标准、施工验收规范、施工年度承包合同和工程竣工验收管理办法,做好工程竣工验收工作。

5. 制定物资采购的年度、季度、月度采购计划,做好物资采购的资金预算,并按实际需要,执行采购。

6. 在物资采购工作中,需尽全力为公司争取合理利益,不得因任何方式损害公司利益。

7. 严格出入库制度和物质存放管理,建立防火、防洪、防盗、防破坏预案,确保数量准确、质量完好。物质保管应做到二齐三清四号定位九防周期盘点

8. 在公司领导的安排下,做好公司场站建设及基建工作。

9. 完成公司领导交办的其他工作。

                        

                                                                                

第七章 建设规模与内容

太仓西庐农业生态休闲观光园是一个以生态开发为宗旨,集研发、种植、养殖、旅游休闲为一体的绿色生态园,为确保产品优质高产,生态园聘请农业专家为技术指导,将花卉的种植与销售,果树、蔬菜的种植,以及观光休闲娱乐集于一体,总面积约为3000亩。

第一期的重点建设项目:

1、四季园(泥炭土示范区)

2、每日鲜配送中心

3、家居花卉制作中心(包括DIY手工场)

4、自由牧场

5、生态餐厅的改扩建

6、垂钓中心(包括捕鱼、虾等)的扩建和改建

7、农家项目体验中心的改扩建

8、开心农场

9、休闲会所的扩建

10、台湾小吃、水果、特产和新疆干果交易中心的修建

11、与苏州农学院合作,建立苏州农学院学生实习基地

12、树木银行景观顶级绿化项目(一)

第二期重点建设项目:

1.情趣花海

2.食材加工厂

3.娱乐项目

4、江苏自驾游项目

5、民俗婚礼风情园

6、太仓企业家交流休闲会所

7、平民旅馆和汽车旅馆、

8、树木银行景观顶级绿化项目(二)

第三期重点建设项目

1.跑马场的改扩建

2.水上文化娱乐项目

3、华东区孔子学院建设

4、体检康复养生养老特色会所建设

5、树木银行景观顶级绿化项目(三)


第八章 项目理念

1)理念之一----独特的西庐文化的商业化运营

(同时兼具了民俗文化)

 (2)理念之二-----城市农场主,绿色有机生活社区

绿色环境:绿林,绿竹,绿水,“绿色”住宅

绿色生态:循环利用,自然和谐

绿色文明:体现在您的绿色消费和我们服务上的绿色包装等等。


第九章 项目与服务

我们的项目与服务主要从游,娱,宿,食,购等几大方面让游客来感受我们园区的精彩。

我们的农业观光区打造集采摘观赏体验,科普教育,焕发创意等多元化游乐所

我们能够突破的几点因素:

1.    果蔬品种抢眼球

2.    采摘活动的趣味性(取决于采摘环境的设计)

3.    采摘园与温室餐厅结合。营造自然回归的文化氛围。营造采摘后的服务,尽可能提供多样化选择,从服务细节制胜。

农业采摘观光园

农业园包括四季水果园、四季蔬菜园 、台湾水果小吃和新疆干果交易中心,另外农业园还有观光型智能温室一座,温室里种植各种奇特花卉、瓜果,如台湾的葡萄、火龙果等等,四季常绿,极具观赏性。   

一、四季水果园(既供人们欣赏,又供人们采摘,采摘细则体现绿色生态发展,绿色消费,绿色包装)

水果世界:标志园区建有以国产连栋大棚和现代智能温室为主的现代化生产设施,包括种植草莓、桑葚、葡萄等供采摘品尝。同时提供编制的采摘帽,采摘篮。

【备注:采摘帽,篮须是手工制品,设计精巧,简单质朴,如图亲子套套篮】

 二、四季蔬菜园:标志(类似于此般蔬菜牵手的雕刻建筑)

蔬果乐园大棚厅里设置以水果或是蔬菜之形的桌椅如,采摘环境中,点缀果蔬雕刻等艺术品。如:尽情激发观赏者的想象力,找到自己所需要的灵感。在四季蔬菜园将开辟一个专门的地方进行食用花卉种植,供游客的观赏,同时供门店和园区内生态餐厅使用。

特别注意采摘观光区的环境设置,干净舒适,继而有艺术气息

采摘区配备清洗池,以备游客驻足品尝。同时备水果盘,供孩子拼盘游戏等其他活动。(备注:农业园里的水果除供人们采摘欣赏外,还用与园区内的餐厅和我们的门店及每日鲜配送中心的使用,具体的下面会一一详细介绍)

采摘完毕(体现绿色包装),供顾客两个选择

一者,将劳动的果实打包入柜。打包不可用塑料制品而是提供我们园区有特色的绿色包装袋,附上我们的品牌理念形成独有的特色。

包装袋(盒)种类:

同时提供礼品盒,供顾客包装送礼

(备注:根据消费层次提供不同盒带实践情况由顾客商定。)

二者,享用农家菜的顾客由服务人员分类打包送至食品加工处至于食物加工,顾客仍有两个选择

其一、自足自乐型。提供场所及烹饪工具等。类似于此图的烹饪帐篷。

其二、由服务人员送至食品烹饪区统一加工。

三、台湾水果小吃和新疆干果交易中心,将农业园里生产的别具特色的台湾水果在该中心进行展示和出售,同时引进台湾小吃和新建干果,让游客在驻足观赏的同时还能品尝到不同民族特色的风味小吃和干果。

四、每日鲜物流配送中心

建立占地50亩的每日鲜物流配送中心,该中心根据网店和门店反馈的顾客信息,及时处理,将顾客需要的新鲜水果和蔬菜等及时进行分类包装和物流配送,该中心的职责就是保证顾客需要的东西保证新鲜。该种心通过终端服务系统及时将物品的情况随时随地的反馈给网店或门店,让顾客随时随地了解自己所要产品的情况,包括在地里生长情况、采摘时的情况和路上物流情况,让顾客放心实用。同时在该中心打造礼品团购,礼品券,高端礼品卡服务。(印有我们绿色有机食品logo的)企业可以购买我们的绿色食品礼品卡,作为高端礼品送给重要客户,而不是总落于俗套,绿色有机食品礼品卡的赠送非常有可能成为未来的时尚。

五、生态餐厅

在四季园中建一个供多人可以同时就餐的生态餐厅,占地大约5000,让游客在花园中直接用餐,亲近自然,感受被大自然包围的气息。生态餐厅中的所有蔬菜水果都是园区自己生产的有机绿色产品。我们的生态采摘园区可以发展为多元综合型大观园。

温室工程和园林景观设计相结合,营造出一种优美的自然环境。温室餐厅种类利用温室创造出适合动植物生长的环境,在生态园内展现各个主题的自然物种群落,让人们无需远足便能领略丰富的自然环境。在生态园中,创造异域风情,让人们迅速远离城市喧嚣,在热带雨林、南国风情、江南水乡中,享受着美食的同时享受着自然带来的愉悦。
1
、智能温室生态餐厅 
   
绿色生态餐厅完全按照标准温室的结构建造,多采用文洛式,覆盖材料多为PC板或者玻璃,结构保温性能好,整齐规范,室内各个空间温度均匀,有利于景观植物的生长,鉴于餐饮布局的需要,在文洛温室结构的基础上,可进行局部调整。该温室建造成本相对较低,温室升降温能耗低,节约后期运行费用。 
2
、钢结构大跨度生态餐厅 
   
绿色生态餐厅中厅采用大型钢结构形式,跨度大,高度高、可植入高大树木,设置亭台,造景时有更大的发挥空间,使景色更加逼真。中厅周围设置其他配套连栋温室,大部分餐饮设置于其中,降低大大的造价和后期维护费用,同时保证了充足的活动空间,美景美食交相辉映,相得益彰。 
3
、异形温室型生态餐厅 
   
结构随意性强,可根据客户需求设计。以水的概念增加灵性。我们的园区水资源充足。在餐厅的几大主题区中,以水来立意的几乎占了一半。碧水风荷区内,小桥流水,莲叶在水中暗影浮动,数不清的锦鲤在粼粼的波光中自由穿梭;绿岛风情区则完全被清澈见底的水面包围着,岛上一棵硕大的榴莲下几张餐台临水而设,倒映在水中的树影被水面的浓雾晕染开来,好似一幅重彩水墨画,坐在水边伸手可及的景致让人更觉真切;奇域水帘区由三重造型奇特的水幕墙间隔出来,明净的水从幕墙上潺潺而下,透过水帘观幕墙,墙内的石子好像与平静。
   
在随着流水的节奏而律动;哲人奥修认为人生应达到的一个境界就是对两极的体验和回归中实现一种平衡——一种流动的平衡。草木与水的和谐使人找到这种回归自然的平衡

备注:在农业园里还将有一个食材加工厂,把顾客从园区其他部分采来的食材进行包装和深加工,如水果可以榨汁,做罐头,蔬菜肉类可以真空包装,方便顾客带回去。食品加工厂让顾客亲眼看到食品加工的全过程,可以放心的使用。而且可以解决园区内剩余的蔬果,可以在盈利的同时,解决生态园内剩余的蔬果,避免造成浪费。

农业生态科普园(兼具两大功能

一、求知:在色彩纷呈的果蔬世界中学习知识。主要是向游客讲解现代农业科技和提供教育知识,开拓游客的视野,同时在该中心还将建设一座由绿色植物构造成的奇幻境馆。走入课堂。(搞好学校公关)

在该园区内我们将建成华东区孔子学院,供人们学习和交流,其中包括:学生活动中心、展示中心、交流馆、高级会议室等,总共占地50亩。

二、绿色自耕地(迷你型的租种模式): 在专业技术指导下,学习耕种知识的同时,让游客感受耕种及收获的乐趣。

农家项目体验中心以砂石铺设田埂,并架设老式灌溉系统,让游客参与到农事活动中来,同时在该其他包括在园内喂养了鸡、鸭、鹅、牛、羊等家禽家畜,建有农家式四合院、土木会议室、长廊、木制独木桥、乡村作坊等休闲项目供游客观赏、休憩。

体现绿色生态循环利用),除了应用于餐饮消费,其他营销模式同样借鉴农场主经营模式)

三、开心农场、自由牧场

1、开心农场

中国现代的网上农场更早于实践的可能是人们热衷于的网络偷菜游戏,由于广大网民们乐此不疲,为了更好、更专业地“种菜”,甚至兴起了一种新的网络商业模式——花钱雇人“种菜”:没有时间看管“菜园”或不愿早起“偷菜”的网民们可以通过购买服务的方式,“雇用”别人替自己打理“虚拟菜园”。我们修建45亩的农场,我们提供给顾客一定的土地,租借各种农具给顾客,顾客可以亲自播种浇水等,或者进行植物认养啊。然后我们帮顾客照顾,顾客可以在空闲时来采摘。同时顾客可以在我们网店上随时查看自己的小农场的种植情况。

2、自由牧场

在园区内开辟一块地,大约占地20亩,饲养一些羊,牛,兔子等经济动物,把这块土地变成一个都市内的小农场。供游客认养或观赏等等。

四、与苏州农学院合作,建立苏州农学院学生实习基地。

利用园区的资源和蔬菜种植及水体处理等方面为农学院学生提供实习基地。

五、建成江苏省自驾游项目

旅游者已经不满足于跟着旅行团走走看看的传统观光旅游,而是更加追求旅游的个性化和自由化。伴随着中国旅游市场的高速发展,中国消费者的旅游消费观念不断变化,特别是随着汽车工业的发展和高速公路的建设,自驾车旅游以其灵活自由的方式越来越来受到旅游者的欢迎,自驾车旅游在国内兴起的时间不长,却日益成为现代都市人向往的一种旅游新时尚。

自驾旅游者出行极少入住高档饭店,绝大多数的自助旅游者更希望入住具有方便、快捷、质优、价廉等特点的汽车旅馆,其中自驾车旅游者对旅馆在车辆养护、停放、安全、服务等方面提出了更多的要求。

所以我们园区的平民旅馆以及我们园区的服务以及基础设施都符合这样的标准,这不论对于我们园区的经济收入还是口碑宣传,都起到至关重要的作用。

情趣花海(绿色自然&情醉花海)

一、绿色风光

心型草地广场:以草坪草为主,卖点:可作户外婚礼场也可作户外帐篷营地年青人喜欢

绿色景观,绿色小桥,绿色雕塑。。。

家居花卉制作中心(DIY手工作坊)

家居花卉制作中心包含着DIY手工作坊,该中心所有的原料都是来自于我们园区自己生产的,纯天然的,游客既可以在这里亲手插花,自己带走,也可以在这欣赏并将自己喜欢的带走。同时该中心的所有成品都供门店销售, 统一采购、统一配送、统一收银、统一管理的集约化超市的经营模式。居家环境:无论居住空间有多大,只要有合理的家庭园艺设计,就可以设计出阳台花园、居室花园,将自然融入居所,改善家居环境。

二、花海(民俗婚礼风情园)

主打花是玫瑰(色彩纷呈)红玫瑰,白玫瑰,黄玫瑰,蓝玫瑰、薰衣草、郁金香等。根据门店反馈的各种信息给产品赋予新奇的功能,迎合顾客的各种需要。

同时将该区建设成民俗婚礼风情园,引进明清的马车和国外的婚礼习俗,充分利用花海的功能,打造成辐射上海、苏州等地一流的婚庆基地。在花卉带旁建造一个中型的礼堂,礼堂要建设的可以做会议厅也可以是婚姻殿堂,可以想象在百花从中,头顶是蓝天白云,在与自然零接触的同时开着会议,这不仅是一次会议也是一次休闲,更是一种享受。同理,在百花盛开的时刻在百花从中,在清风蓝天白云的见证下结为连理。同时还将打造一个“凌波仙子”水上项目,我们将会充分发挥和挖掘我们园区内的水资源,在水上设置游船,让新娘在园区入口的时候坐上游船,一路观赏到民俗婚礼风情园,享受水上婚礼的欢乐,最后同新郎一起走进婚姻的殿堂,花园里设置许愿树或是许愿墙(备注:目标人群是青年,婚庆公司婚纱摄影场地。凸显爱情主题)

(花海的综合利用:观赏;婚庆拍照;大学美术写真;门店的销售;花瓣香囊;插花艺术馆,养生会所的花瓣浴,花瓣茶;根据节庆日举办活动)

娱乐休闲

(一)室内:【文化民俗馆(茶文化民间手工文化),江南丝竹社,特色会所】

文化民俗馆(品,赏,购)

1.茶文化

在茶香飘逸间品味人生百态

营销模式:茶叶茶具网店与店铺销售结合。

同时推出系列名茶,茶礼茶艺培训等特色茶文化。

举办特色茶事活动。例如:茶王竞选活动。

(备注:茶馆里集茶艺,茶礼表演与讲说。充分感受茶文化的韵律)

茶园会所的营销(高端礼品,个性化定制)

游客在这里不但能够体验采茶的乐趣,还能够吃上‘茶叶宴’,欣赏到茶艺表演。旅游资源的开发带动了茶叶的发展,旅游在茶酒香舍私家会所定制了一批高端礼茶,完全个性化定制,每盒礼茶的茶罐上都镌印着收礼客人的名字及对他的祝福,送出去,反馈极佳。只需定制了几千元礼品茶,就成为了这家私家会所的VIP会员,凭会籍卡可以预约使用会所。会所工作人员已为他们布好了专享茶席:一罐标有“-----茶道的高档茶叶和四个标有“----茶道的骨瓷专用茶杯、一个“----专享席位牌及一本竹制“----茶谱

我们打造的这样一个私家会所系统,是从个性化定制礼品延伸的,礼品为每个人进行定制,只要一次性定制3000元以上礼品就能成为会所会员,会所服务也是定制,会员在这里都能得到极高的尊崇和归属感。

帮助送礼者完成纯个性化的定制(从礼品上印上姓名到礼牌、祝福性的藏头诗等),从价值链的角度,已经为礼品附加了一种价值,礼品还是礼品,但礼品已不是单纯的通用的礼品,而是每个人可以专属的礼品。

2、江南丝竹社

在该园区内建社江南丝竹社,在民俗馆里要为各个主题院落设置专题展览室一间、专题民艺交流室一间、专题民艺表演室一间,其他房屋根据实际情况灵活设定功能;主要介绍和展示山水画派的重要作品,同时成为太仓乃至苏州上海的书法家的联谊会所。

同时对园区的资源进行整合,不断的深挖当地的历史资源,将该民俗文化馆打造成华东区孔子学院,服务社会。

特色休闲会所

建立占地30亩左右的集体检、养生、养老、康复为一体的特色会所旗群,同时聘请专业人员为指导,为入住的客人提供专业的养生指导。

体检项目:专业化的体检中心在日本、韩国、新加坡都取得了成功,专业化的体检中心在中国还是空白,健康体检市场在中国越来越成熟,并有发展趋势,在中国实施专业化的体检项目具有良好的市场机会。成都某医院门诊500多万的年收入中体检占年收入75%;;社会市场的这种趋势和要求还在不断增高;社会市场的这种趋势和要求还在不断增高;说明了国人健康意识提高和医疗消费结构的变化。 说明了国人健康意识提高和医疗消费结构的变化。机关、企业、社会团体是重要客户来源;政府公务员,离退休人员,石油、交通、电信、银行、证券、保险、学校、三资企业、科研、新闻、上市公司、高效企业等是营销重点;民营企业和个人客户是项目补充。专项体检: 制药、食品、服务等行业人员需每年例行健康体检; 每年入托、入学、升学、高考、入伍固定的年检;每年就业、择业体检人数越来越多。具有广阔的市场性和发展潜力。

养生项目:健康、长寿是人们梦寐以求的目标。养生的目的是延年益寿,康健无疾。休闲养生可以抗御严酷的自然环境,调整体力,抗御疾病,防治疾病等。要顺应春夏秋冬的变化,与所处的节气和谐,始终保持融入自然的的状态。多数精英人士在面对繁琐的事务,高压的工作,身体往往处于亚健康的状态,养生的概念被人普遍的接受。 因此在太仓投资一个以养生为主题的高级会所是具有前瞻性的。保健概念的相关场所又可分为足疗按摩类和 SPA 美容类。之所以这样分类是针对客户群体来考虑的。SPA 美容类针对的多为女性顾客,甚至是专业的女子会所,多数是原有美容中心的拓展,其主要功能便是美容,不具备商务功能。而足疗按摩类则是以男性顾客为主,这类型的场所通常档次较低,管理也较为混乱。洗浴类 由于南北方的习俗和文化差异, 在太仓, 洗浴文化还未被普遍的接受。 但是从功能性上来讲,洗浴场所是最全的,通常大型的浴场会配备大的休息厅,提供按摩、SPA 等保健服务,安排文艺演出等娱乐项目。 但是对于商务活动,还强调一定的私密性,这是这类场所所不具备, 而且在太仓浴场的在档次上来说还有待提高。餐饮类的比较典型就是茶馆和提供药膳的餐厅。养生茶馆也是传统茶馆附加上养生的概念,这类场所格调是值得考究,在成都、广东等地区,确实是起到了一个商务场所的作用,但是受场地面积所限,养生保健的项目通常比较单一,而且客流有限。药膳餐厅,虽然较之传统的餐厅在理念上进了一步,但是餐厅毕竟是餐厅,人们不太可能在餐厅做过多的停留。所以养生文化馆在整体功能上、养生功能、娱乐功能、商务功能、接受程度、拓展性上都是最高的,具有可投资性和巨大的市场。

康复项目:我国的康复医学自上世纪80年代初起步,已取得长足进步,但与国外比还有较大差距。康复医学发展远远不能满足实际需求。当前众多综合医院大多并未设臵康复室,即使设了,也是设施、人员的配套不健全,专业康复医院更是少至又少。此外,康复人才紧缺也阻碍了现在康复机构的发呢,日益增长的康复需求与现有康复服务能力之间的矛盾在进一步加剧。合理、有效的康复治疗,对患者的生存质量改善有很大的促进作用。全国有百分之七十的成年人均处于亚健康状态下。中国已进入老龄人社会,百分之九十以上的老人健康状况堪忧,特别是城市退休老人众多。但是患者在综合医院接受临床治疗后,往往只对患者提出康复性建议,但大多并未告知患者如何进行康复训练,可到何处进行康复训练。患者一但出院,因缺乏科学有效的康复指导,90%的患者的康复程度严重打拆。原本可以独立行走的患者,却从此轮椅人生原本能够生活自理的患者,却中人能卧床不起,更有甚者因并发症离开人世。所以组建康复中心是非常必要的。

养老中心:随着生活条件的改善和人口平均寿命的延长,我国正进入老龄化社会,北京市又是我国较早进入人口老龄化的城市之一。据有关资料统计,目前该市65岁以上的老年人现有200多万,占市区人口的12%,已高出全国、全省平均比例。另据预测,今后一个时期,老年人口还将以年均3%的速度持续增加。从国情上决定我国目前不可能像发达国家那样以高福利政策集中供养众多老人。居家养老仍是最古老、最基本、最重要的养老方式,因此家庭始终是养老资源的主要提供者和养老照顾职能的主要承担者。而家庭结构的变化,两代人同时老化和空巢老人的增多,使更多的人没有时间、精力照顾老年人的矛盾日益突出,家庭护理需求正在逐步扩大,由此可见,老人入住养老中心养老已逐渐形成当今社会的一种追求及时尚。主要人群有:周边城市(上海、苏州、浙江、南京、无锡等地)企事业单位有稳定收入的退休白领人士;城中心区域动迁或欲改善居住条件,愿意搬出市区中心区域的首次置业者;欲改善居住条件的再次置业者;政府及企事业单位中层以上退休管理干部;外地来的老年人;其他购房的老年人。所以该项目的建设具有充分的必要性和广泛的社会意义。

(二)室外:【垂钓&水上乐园&超级野趣】

1、垂钓区

在园区内挖一个大池塘占地大约为60亩,分为浅水区和深水区,在池塘中中上荷花,在池塘中放养大量的鱼,在池塘边建几个小凉亭,可以供游客垂钓,使其形成一个集观赏型与实用性一体的垂钓中心。潜水去主要供游客摸鱼虾等,体验渔家的乐趣。

园区向游客提供钓杆的渔具的租借,一天40-60元,顾客钓到鱼后按照市场价的150%-200%买下鱼,可以选择带回去,也可以选择由园区内的餐厅帮你制作。

2、水上乐园(水上休闲&水上激进运动)兼具儿童乐园功能,

该园区大约占地100亩左右。

(一)水上休闲(水上嬉戏→荷花淀;晃晃桥&水幕电影&水上音乐会,炫彩喷泉)

1.漫游荷花池

种有睡莲,并蒂莲。中间留有夹道,供小船行驶。同时修栈道供徒步游客欣赏。

2.水上嬉戏(仅限于浅水区)

  

3.水幕电影

 4.水上音乐炫彩喷泉

 

(二)水上激进运动

1、激流涌进

水道全程259米,由金属钢板制成,高12米,呈回转式。共有9条船,每条船可乘4人。平处时,船体前行由水做动力,升上高处时由滚动式卷扬机做动力,人坐在船中,随着提升机达到高处,转过弯道随着激流飞滑而下,劈波斩浪的一刹那,击起朵朵浪花,有惊无险。前行一段后,进入封闭式隧道,隧道总长45米,内设海洋动植物群雕,并配有现代化声光电系统,给人以身临其境的感觉。具体数据可以根据实际情况修改。

舞动激情(真人cs &马术 & 滑草)

1、真人cs  我们可以把苗圃园林场地打造以迷宫为背景的枪战设计。园内我们会建设一个游戏基地,以CS为核心,让游客体验真人CS的激情。基地内仿照CS建有不同的地形,我们提供迷彩服以及仿真的枪支租给游客,枪支的射程较远,但子弹是颜料包,打到人身上会有颜色粘在人身上,为了安全着想,颜料包(子弹),我们会用水果的果汁或蔬菜的菜汁代替,所以即使偶尔打入嘴内也不会有危险。但因为枪支的造价,和子弹的造价,游戏费用要高一些。另外,因为是枪械游戏,所以对游戏者的年龄要有一定要求。游客可以单人游戏,也可以组团游戏。在一段时间后,我们会选出一名最游戏的玩家和一个战队,给与奖品奖励。

这个园区既可以可以是学生军训活动之一,也可以用于置办夏令营游戏活动。

 

2、马术【马术俱乐部】

游客可以进行骑马体验;骑马比赛,进行一些马术表演,或者根据历史进行表演。

(还可以用于马术知识讲座,马术培训)

(配备异族服饰,礼帽,。根据消费层次,配备一对一或是一对多培训服务)

3、滑草

在一片三坡上种上牧草,游客可以在上面体验滑草的乐趣。园区向游客出租滑草鞋,滑草棒,护具等工具。顾客按小时付费。绿色环保;不用到北方就可以体验到与滑雪同样的乐趣。

一、高级住宿区

1、汽车旅馆为白领阶级或者中高阶级提供一个聚会休闲的场所。所有成员实现会员制,定期交纳一定的会员费。定期举行一定的聚会。中高级会所、顶端的一对一服务。

2、太仓企业家会所(配备高级会议室)会所将实行会员制,会所的目标是为企业家会员构筑一个政治、经济、文化、时尚、信息、社会名流、交流交际的多元化平台,我们在设计装修风格、经营方针路线、规范化企业管理、完美优质的服务使会员在精神、心理上得到寄托和经典的享受。

会所集娱乐、休闲、餐饮、商务洽谈、文化交流、古玩鉴赏、商品展示、酒会PARTY、商品销售、SPA养生及生活私人空间等全方位、立体化的综合服务性能为一体的服务机构。同时为我们的会员构筑政治、经济、文化、时尚信息、社会名流、交流交际的多元化平台。

让我们的会所从真正的意义上成为上层商务人士休闲、娱乐、生活、工作交流上不可或缺的心灵寄托港湾和最佳获得财富的地方。同时成为一家顶级私人会所的尊贵会员也是个人身份、地位的象征和自我价值的最高体现。本会所为所有会员提供最鲜活的金融市场信息,由金融理财师进行科学准确地分析,为会员的金融投资行为作出最科学的投资理财决策。让会员能够在第一时间掌握市场讯息,寻找到最理想的投资机会。为企业家提供交流的平台,为中小型企业家提供一揽子的解决方案。

会员消费级别的分类,整个采取服务储蓄卡

级别

价格

折扣

金卡会员

1

9.5 

白金卡会员

3

9

钻石卡会员

5

8.5 

蓝金卡会员

7

8

蓝钻卡会员

10

7

根据级别不同享受的服务和待遇也不一样,我们的目的就是为会员提供最优质的、最珍贵的服务。

二、小资情调

            

(篱笆花园式)                       (江南水乡式)

篱笆花园式,官邸(江南水乡式)

三、公寓平民化的旅馆(配备小型会议室)


第十章 项目建设投资估算

(一)一期项目估算

一、第一期项目固定资产投资

本项目第一期资产投资估算为2400万元,其中:建筑工程费1590万元,占资产投资的66.3%;工资及福利为512.28万元,占资产投资21.3%;各种公用费用31.72万元,占资产投资的1.3%,;原材料用费为199.75,占资产投资的8.3%;其他成本费为38万,占资产投资的1.6%;不可预计费用为28.25万元,占资产投资的1.2%

二、流动资金估算

本项目第一期流动资金估算按详细估算法计算,流动资金估算为139.2万元,占资产总投资5.8%

一期项目工程估算投资

名称

单位/

单价(元/亩)

总计(万元)

1.主体工程

1590

四季园

800

5000

400

家居花卉制作中心(DIY

10

102

每日鲜(果、树、花配送中心)

10

110

生态餐厅

3000

500/

150

台湾水果小吃、新疆干果交易中心

1000

600/

60

景观标志性亮点工程

300

1000/

30

储存库、冷藏库

300

1000/

30

停车场

5

6000

3

垂钓中心

60

3000

18

开心农场

45

10000

45

休闲会所

20

20/

400

农家项目体验中心

20

6/

120

自有牧场

20

6000

12

园区电力配套系统(km

10.0

30000

30.0

园区供水系统(km

10.0

10000

10.0

园区道路(km

10.0

10000

10.0

园区供暖系统(km

30000.0

16.7

50

园区排水系统(km

10.0

10000

10.0

2.其他费用

810

工资及福利费

512.28

公用费

31.72

原材料用费

199.75

其他成本费

38

不可预计费

28.25

合计

2400

一期项目利润估算

单位:万元

建设项目期间

一期

税金(3%

45.72

总收入

1524.12

税前收益

432.24

总成本费用

1046.16

税后收入

324.18

(二)、项目固定资产投资估算

一、项目投资及流动资金的估算

本项目第一期流动资金估算按详细估算法计算,流动资金估算为139.2万元,占资产总投资5.8%

项目第二期投融资额为1610万元,其中流动资金93.38万,占二期项目总投资的5.8%。项目第二期,投融资1610万,其中基础设施建设占二期投融资的90.99%.其他项目用费占二期投融资的9.01%。项目第三期投融资3750万元,其中流动资金2175,占项目第三期总投资额的5.8%。第三期总投资3750万元,工程项目建设项目中,华东区孔子学院占项目第三期投融资的20%,特色养生会所占项目第三期投融资的80%

二、项目总投融资

项目第一期,投融资2400万。项目第二期,投融资1010万,政府(省市)扶持600万,合计1610万元。项目第三期,投融资2750万,政府(发改委,农业部,科技部,工信部等)无偿,长期低息、无息扶持款项共计1000万元,合计3750万元。项目总投资7760万元。

一期项目工程估算投资

名称

单位/

单价(元/亩)

总计(万元)

1.主体工程

1590

四季园

800

5000

400

家居花卉制作中心(DIY

10

102

每日鲜(果、树、花配送中心)

50

110

生态餐厅

3000

500/

150

台湾水果小吃、新疆干果交易中心

1000

600/

60

景观标志性大门

300

1000/

30

储存库、冷藏库

300

1000/

30

停车场

5

6000

3

垂钓中心

60

3000

18

开心农场

45

10000

45

休闲会所

20

15/

400

农家项目体验中心

20

6/

120

自有牧场

20

6000

12

园区电力配套系统(km

10.0

30000

30.0

园区供水系统(km

10.0

10000

10.0

园区道路(km

10.0

10000

10.0

园区供暖系统(km

30000.0

16.7

50

园区排水系统(km

10.0

10000

10.0

2.其他费用

810

工资及福利费

512.28

公用费

31.72

原材料用费

199.75

其他成本费

38

不可预计费

28.25

合计

2400

二期项目工程投资估算

名称

单位/

单价(元/亩)

总计(万元)

民俗风情园/情趣花海

130

5000

65

食材加工

1000

100/

10

滑草

50

1000

5

真人CS/树木银行

500

2

1000

民俗文化展示馆

1900

1000/

190

平民旅馆

38

10

380

高级会所

20

10

200

水上项目

130

高级停车场/自驾游服务中心

2000

100/

20

总计

2000

三期项目投资工程估算

名称

单位/

单价(元/亩)

总计(万元)

华东区孔子学院

50

15

750

特色养生会所

200

15

3000

总计

250

3750

四、项目计算期的确定:

1、项目建设期为3年,第一年产能为30%,第二年产能为50%,第三年产能为80%,第四年产能为100%,以后为效益稳定期。

2、营业收入及营业税金及附加估算

到达项目稳定后期,取项目设计能力年接待旅客人数为20万人次,项目营业收入来源为部分旅游门票收入、绿色产品收入、及相关旅游服务增值收入,根据本项目景观规模及观赏价值、采摘价值,参照参照附近城市旅游旅游项目收费标准,并考虑周边城市居民的消费水平来估算。

(1)、综合旅游项目消费收入(包括:采摘、游乐、购物和部分场馆门票以及会议中心):25万人次×100/=2500万元

(2)、住宿出租收入:

20间×200/天×360/年×80%的入住率=115.2万元

       40间×100/天×360/年×80%的入住率=115.2万元

3)、餐饮消费收入:15万人次×80/=1200万元

5)、外围直属门店收入:    10万人次×50/=500

6)、物流收入:    5万人次×10/=50万元

7)、网店收入:    10万人次×60/人次=600万元

收入合计:5080.4万元
济效益分析12年,基础设施按15年折旧残值率5%,仪器设备按10年折旧残值率5%,递延资产、无形资产按10年直线摊销残值为零。税率按3%计算,税金为28.9万元。

五、总成本费用估算

⑴工资及福利

该项目费用按职工总数153+12+100人,乘以年工资及福利费指标,工资乘以养老保险、失业保险、医疗保险和住房基金指标,两项合并计算构成,总计512.28万元。

⑵折旧及摊销

折旧与摊销采用平均年限法,建筑物折旧按年限25年,机械设备折旧年限13年,残值率按5%计,递延资产摊销按10年计算。年均折旧额120万元。

⑶各种原料成本分析:2660万元(食品原料、蔬菜原料、产品原料等);

⑷包装材料成本分析:40万元;

⑸其他成本费用的计算:

①水费:全场年消耗水10万方,费用27万元。

②电费:全场年消耗电60万度,费用33万元。

⑸各种公用费用

管理费,销售费,维修费共93.60万元。

估算总成本费用为:3485.88万元


第十一章 利润估算

单位:万元

建设项目期间

第一年

第二年

第三年

第四年

合计

总收入

1524.12

2540.2

4064.32

5080.4

13209.04

总成本费用

1046.16

1731.94

2771.10

3463.88

9013.08

税金(3%

45.72

76.21

121.93

152.41

<, /, TD>

396.27

税前收益

432.24

732.05

1171.29

1464.11

3799.69

税后收益

324.18

549.03

878.47

1098.08

2849.76


第十二章 财务盈利能力分析

1、投资利润率、投资利税率

投资利润率和投资利税率是反映财务盈利能力的两项静态指标,它是计算期年均利润总额或年利税总额与项目总资金之比率。

投资利润率: 29.68%

投资利税率:43.7%

2、财务内部收益率(FIRR)

财务内部收益率( FIRR)是反映项目在计算期内投资盈利能力的动态评价指标,它是项目计算期内各年净现金流量现值等于零时的折现率,表达式为:

 经计算税后:财务净现值( 12%)=289.49元;

内部收益率20.45%

经过对投资现金流量表进行分析计算,得出其所得税前后财务内部收益率分别高于同期银行贷款利率。

3、财务净现值(FNPV)

财务净现值是指按设定的折现率,将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设初期的现值之和。计算公式为:

经计算,投资所得税前后财务净现值分别为289.49万元,大于零。

税后FNPV=289.49

4、投资回收期( Pt)

投资回收期是以项目税前净收益抵偿全部投资所需的时间,可根据财务现金流量表(全部投资所得税前)累计净现金流量栏中的数字计算求得,计算公式为:

Pt=(累计净现金流量开始出现正值年份数-1+(上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量)

经计算项同税后投资回收期为1


第十三章 财务不确定分析

1、盈亏平衡分析

以营业收入水平比表示的盛亏平衡点( BEP),其计算公式为:

    盈亏均衡点=(固定成本/营业收入-营业税金及附加-可变成本)×100%=28.6%

计算结果表明,项目经营收入只要达到预计收入额的28.6%就可保本。

2、敏感性分析

该项目做了投资的敏感性分析。考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化,分别对营业收入、经营成本、和固定资产投资做单因素变化对财务内部收益率、投资回收率的敏感性分析,计算结果可以看出,各因素的变化都不同程度的影响财务内部收益率及财务净现值,其中营业收入的提高或降低最为敏感,固定资产投资次之,经营成本再次之。营业收入、经营成本和固定资产投资提高10%或降低10%,财务内部收益率仍大于同期银行贷款年利率。由此可见,项目具有一定的抗风险能力。


第十四章 项目效益分析

1、经济效益

本项目区投资额为7760万元,进入正常运营后,实现年收入5080.4万元,实现年净利润1098.08万元;依据损益表、现金流量表计算项目区全部投资的静态投资回收期为3.75年,动态投资回收期为1年,年投资利润率为29.68%,(不含税),年投资利税率为43.7%;财务净现值(12%)为289.49万元,财务内部收益率为20.45%,远高于行业内部基准收益率10%;上述各经济指标表明该项目赢利能力较强,财务效益较好。

2、生态效益

提高新浏河镇绿化覆盖率,带动太仓市的环境治理,加速太仓市整体风貌整治工程。同时,随沼气等新型能源的推广应用、无公害农产品生产技术的引进应用,空气将更加清新,环境更加优美,训调节大气候,生态环境向良性循环的方向发展。

3、社会效益

项目每年可向市场提供载公害的蔬菜、瓜果,丰富了农产品的供应市场。创造大量农村剩余劳力就业机会,增加区、乡财政收入,促进农业结构调整。

随着项目对民族风俗文化的开发和挖掘,民俗文化将重放异彩,繁荣了民俗文化,提高了人民的精神生活水平、为周边地区的人们提供了休闲放松舒适的度假场所。


第十五章 总结

一、方案总体描述

生态农业观光旅游是旅游业发展一个新方向,一方面拓宽了旅游业的广度,为旅游活动增添了新景观,有助于生态保护和环境优化,使环境恢复魅力,永保秀丽,另一方而改变了传统的农业生态结构,优化了农业经济的组合,开拓了农业和土地被利用的新领域,强化农业自我积累、自我发展的运行机制,增加农产品的商品量和农业附加价值,加速传统农业向现代新型农业的转变,是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。

二、结论

在经过经济效益,社会效益,环境效益综合分析后,‘可以得出本项目可行性研究结论:生态农业观光列建设具有良好的社会、经济、环境效益,项目建设可行’。

三、建议

工程建设中应多听取有关专家的意见和建议,有关论证、设计、监理、施工要紧密配合,对于建设过程中出现的问题,应用科学的方法进行分析、比较、验证。在设计、监理和施工中,吸取省市类似规模的市场建设经验,采用合理、可行、有效的技术手段,确保工程万无一失。

加强宣传,营造种良好的旅游文化氛围。要结合中中人的特点,细说旅游消费不仅仅是一种生活享受,而且十分有益于人的身心健康。生态农业观光旅游是人通过与人文景观、与自然景观的接触,体验生活的乐趣,它对于消解现代社会由于工作紧张、城市喧嚣所带来的身心疲惫的亚健康状况很有帮助。从这个意义上讲,它足一种分有效的保健措施。生态农业观光旅游使人乐观、开朗,有助于形成一种积极向上的人生态度。同时,生态农业观光旅游能够开阔人的视野,增长知识与才干。还有助于增添家庭生活乐趣、和睦家庭关系、增强家庭凝聚力等等。总之,要把生态农业观光旅游与现代人的生活方式联系在起,造就一种旅游人生的观念,营造一种良好的旅游文化氛围。

提高服务的质量,增强消费者的旅游意识。生态农业观光旅游是一种消费行为,生态农业观光旅游服务质量的好坏直接关系到消费者的生态农业观光旅游满意度与舒适度。服务质量好,消费者的旅游意愿会加强,反之,则会削弱。从这个意义上讲,生态农业观光旅游服务好坏关系到消费有旅游意识的培育,还涉及到如何使消费者的旅游意愿转化为旅游消费行为。冈因为,只有广大民大众热心参加旅游活动,生态农业观光旅游业才能得到真正可持续的发展。

 

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