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项目介绍

长株潭城市群区域规划

更新日期:2012-5-24 18:31:46
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投资总额:¥180355.39 万元 拟投资金额:¥28000 万元
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项目详情

项目区域概况

湘潭市地处湖南省中偏东部,湘江中下游,与长沙、株洲构成湖南省政治、经济、文化最发达的“金三角”城市群,是湖南融入“泛珠三角”的前沿重镇,是东部产业向中西部梯度转移的最佳传承地。

湘潭市在长株潭三市中位于西南部,较之长沙、株洲更加贴近湖南省的中西部地区。在省内区域格局中湘潭市起着承东启西的节点作用。湘潭市所在的长株潭城市群及其相邻的地区是国家纵横交通动脉的密集交汇地区,是长株潭城市群综合交通枢纽的重要组成部分。   

2007年12月,长株潭城市群获批综合配套改革试验区,长株潭成为我国大力打造的城市产业群和区域发展高地,形成区域增长极核效应。

2009年1月,长株潭城市群“两型社会”建设改革试验总体方案和《长株潭城市群区域规划(2008-2020)》由国务院一并批复,“两型社会”改革和长株潭城市群建设进入新阶段。

湘潭市辖两区、两市、一县,国土面积5015平方公里,人口299.86万人,其中城镇人口136.3万人,人均GDP居全省第三位。

据湘潭市2008年统计公报,湘潭市经济继续平稳增长。全年实现地区生产总值(GDP)654.76亿元,按可比价计算,同比增长13.8%,高于全省平均水平1个百分点。其中第一产业增加值92.89亿元,增长5.2%;第二产业增加值331.45亿元,增长16.2%;第三产业增加值230.42亿元,增长13.7%。按常住人口计算,人均生产总值为23672元,增长13.1%。

全市财政总收入48.77亿元,增长27.1%,增幅列全省市州第二,“长株潭”首位,其中地方财政收入30.88亿元,增长27.6%,财政实力进一步增强。全市财政收入保持了2001年以来连续八年的快速增长势头,财政收入总量创历史新高。财政收入的快速增长,为全市经济和社会事业的发展提供了较为坚实的物质保障,财税部门服务地方经济发展的能力得到进一步提升。

湘潭市整体经济发展态势良好,经济发展水平在省内排名靠前,相关经济指标高于全国同期平均水平;地方财政收入逐年稳步增长,且财政收入增长质量较好;政府偿债能力指标均优于国内参考指标。

湘潭是湖南乃至全国重要的工业基地,是全国优秀旅游城市,也是国家“两型社会”综合配套改革试验区的组成部分。改扩建一个与湘潭重要地位相适应的、现代化的新火车站,对于满足当地居民需求,构建长株潭城际铁路系统,形成“1小时经济圈”,实现同城效应,促进人流、物流、资金流、信息流的快速流动,提升工业化、城镇化水平,具有十分重要的意义。同时,湘潭火车站改扩建工程,对于建设发达完善的湖南铁路网,并与武广客运专线、沪昆客运专线等紧密衔接,形成辐射范围更广、现代化程度更高、服务人口更多的国家快速客运网具有非常重要的作用。

长株潭铁路客运西站(湘潭火车站)毗邻湘潭市“两型社会”建设综合配套改革实验区的先导区——万楼新城区。项目场址距湘潭河西商业区不足1公里,距河东商业区仅5公里,距长潭西线高速公路、上瑞高速公路互通立交桥5公里,经高速公路至长沙市和株洲市只需20分钟车程,是湘潭城市空间向北拓展、对接九华经济开发区的重要区域,建成后湘潭火车站将成为与城际轻轨、公交枢纽、的士停车场等设施相结合的大型现代化客运枢纽中心、规模始发中心,列入了国家重要的交通型战略性项目。

投资估算与资金来源 ㈠估算范围

本项目投资估算包括征地拆迁费用、土方、市政工程和绿化美化工程费用、其它费、预备费等费用。

㈡估算依据

1、市政及安装工程采用湖南省建设厅组织制定并颁发的《湖南省建设工程计价办法》、《湖南省安装工程消耗量标准》、《湖南省市政工程消耗量标准》并按相应的调整文件进行调整,同时参照目前湘潭市同类单位工程造价;

2、勘测、设计、监理等前期费按工程费5%估算;

3、建设期管理费按工程费的3%估算;

4、预备费按工程费、其它费之和的5%估算。

㈢估算结果

1、项目回报用地预征:

2000亩×45万元/亩=90000万元。

2、火车站站房及站内相关配套设施建设用地的征地拆迁:

根据湖南神州造价工程师事务所有限公司提供的征地拆迁概算汇总表,火车站站房及站内相关配套设施建设用地总共需拆迁房屋17200平方米,征用土地14300平方米,征地拆迁费用约8817.63万元。

3、火车站站前广场及东、西向通道口建设用地的征地拆迁:

根据湖南神州造价工程师事务所有限公司提供的征地拆迁概算汇总表,火车站站前广场及东、西向通道口建设用地总共需拆迁房屋62873.38平方米,征用土地53411.50平方米,征地拆迁费用约23068.94万元。

4、东、西通道口投资估算:

序号

项目内容

单位

数量

单位估价

(元)

金额

(万元)

工程费

2227.2

1

东通道口

平方米

48*34

8000

1305.6

2

西通道口

平方米

48*24

8000

921.6

其它费

178.18

1

勘察设计等前期费

111.36

2

建设单位管理费

66.82

预备费

120.27

固定资产投资小计

2525.65

5、火车站站前广场投资估算:

序号

项目内容

单位

数量

金额

(万元)

工程费

10479.5

1

绿化面积

平方米

15150

757.5

2

入口广场面积

平方米

2000

1000

3

主题雕塑面积

平方米

1400

2800

4

旱喷广场面积

平方米

2800

1680

5

节点广场面积

平方米

1200

540

6

公交停车场面积

平方米

3400

612

7

社会停车场面积

平方米

1700

306

8

的士停车场面积

平方米

1700

306

9

广场铺装面积

平方米

12400

1488

10

道路交通面积

平方米

8250

990

设备购置费

4000

其它费用

650.36

1

勘测监理等前期费

523.975

2

建设期管理费

314.385

预备费

5658.93

固定资产投资小计

20788.79

6、站前广场下人防工程投资估算:

序号

项目内容

单位

数量

单位估价

(元)

金额

(万元)

工程费

平方米

50000

4000

20000

设备购置费

1000

其它费

2297.5

1

报建费

平方米

50000

139.5

697.5

2

勘察设计等前期费

1000

3

建设单位管理费

600

预备费

1164.88

固定资产投资小计

24462.38

7、建设期利息:

经计算,项目建设期贷款利息为10692万元。

㈣资金筹措

拟建项目总投资约为180355.39万元。

资金筹措如下:

1、湘潭市人民政府拨款40000万元。

2、申请银行贷款140000万元。

3、招商引资余下资金。

十一、经济评价

该项目总投资额为180355.39万元(包含项目回报用地2000亩预征投资),项目建成后,另新征项目回报用地2000亩,以4000亩土地出让利润作为偿还本项目投资的来源,项目计算期8年,其中建设期1.5年,项目基准收益率按8%。

1、项目总收入估算

项目土地出让包括项目回报用地4000亩,土地征用、报批、拆迁费用为45万元/亩,计算期第2年开始出让土地,出让价格按85万元/亩,以后年份出让价格按每年上涨5万元/亩计算,计算期8年内全部出让完成。项目土地出让收入总计397000万元。详见附表2。

2、总成本费用估算

项目总成本费用包括商业用地征购成本费用、职工工资与福利费、摊销费用、财务费用、其它费用,经计算,总成本费用总计303374.19万元。详见附表2。

⑴商业用地征购成本费用

项目回报用地征购成本费用按45万元/亩计算,新征的2000亩用地共计90000万元。

⑵职工工资与福利费

项目经营期工作人员40人,工资及福利费用包括工资奖金、津贴及医保、社保金,按平均每年3万元/人计算,项目经营期年工资及福利费用为120万元。

⑶摊销费用

项目建设总投资180355.39万元,按经营情况分摊到每年。

⑷财务费用

项目贷款年利率按5.94%计算,经营期贷款利息总计为29521.8万元。

⑸其它费用

项目其它管理费用按工资及福利费用的80%计算,销售费用按收入的0.5%计算,经营期其它费用为2657.00万元。

3、利润分析

项目收入总额为397000万元,总成本费用303374.19万元,因本项目土地交易内容是业主单位代表政府进行的土地一级市场交易,因此不计算各类税费,经计算,项目净利润为93625.81万元。(详见附表4)

投资利润率=51.91%

4、借款偿还

项目建设期申请贷款140000万元,贷款年利率按5.94%计算,贷款期内每年还清当年利息,计划贷款期第2年偿还贷款本金18000万元,第3年偿还贷款本金17000万元,第4~7年每年偿还贷款本金22000万元,第8年偿还贷款本金17000万元,还款资金来源为每年的未分配利润和摊销资金,贷款期8年内可还清全部本息。(详见附表3)

5、现金流量分析

项目现金流量分析详见附表6,其计算结果汇总如下:

计算指标

指标值

静态投资回收期(年)

5.59

动态投资回收期(年)

6.69

净现值(IC=8%,万元)

32790.20

内部收益率

13.81%

由以上结果可知:投资回收期在项目计算期以内,净现值远大于0,内部收益率高于基准收益率8% 。因此,该项目在财务上是可行的。

6、敏感性分析

对项目投资、收入、经营成本等因素进行上升、下降10%的变化,计算项目内部收益率结果如下:

敏感性分析内部收益率汇总表

            变动幅度 变动因素

-10%

-5%

0%

5%

10%

排位

建设投资

17.47%

15.56%

13.81%

12.20%

10.70%

土地出让量

13.81%

13.81%

13.81%

13.81%

13.81%

土地出让价格

12.96%

13.38%

13.81%

14.24%

14.68%

基准折现率

8.00%

8.00%

8.00%

8.00%

8.00%

——

结果表明:项目对建设投资的变化最为敏感,其次为土地出让价格、土地出让量。在以上各项不利因素变化下,内部收益率均高于基准收益率,表明项目有较好的抗风险能力。

湘潭市整体土地市场趋势分析

湘潭是我国南方重要的工业城市、是全球最大的电解二氧化锰生产基地,是全国主要的机电、精细化工、氟化盐生产基地,是湖南省最大的钢铁、机电、防治基地,长株潭城市群重要的中心城市之一。从目前的城市土地价格水平来看,总体土地价格水平偏低。长株潭“两型社会”改革配套实验区2008年获得国务院的批准,对今后湘潭的发展有着重要的意义。湘潭的经济将以超常规速度发展,城市范围将大面积增加,城市化进程也将大幅度加快。这对湘潭城市的土地增值带来巨大的潜力。综合近年来湘潭市土地价格发展变化情况,从各种因素分析,未来湘潭市土地价格将呈上升趋势,并可能保持比较快的增长,促使湘潭市土地市场价格增长的主要因素包括以下几个方面。

房地产业的宏观调控政策

近年来,为了控制房地产投资规模的过快增长,稳住住房价格和调整住房结构,国家出台了一系列宏观调控政策,以控制土地供应,合理利用土地,保持房地产市场的健康发展。在国家扩大内需、城市化进程加快、努力提高人民群众物质生活水平等大政策前提下,房地产业必然成为当前国民经济的重要支柱产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位,因而国家宏观经济政策是以积极引导调控为主。从这个角度看,未来房地产业将在较长时间内保持平稳增长的趋势。

湘潭市土地供应形势

长时间以来,湘潭市的土地供应政策以粗放式地进行城市范围的扩张为主,对土地资源的占用逐年增加,不计成本、不考虑长远,指考虑眼前的城市发展。但是现在国家引导各级政府本着可持续发展的战略方针经营城市。“两型社会”的核心是“资源节约型和环境友好型”,既要考虑经济建设、城市发展,同时又要考虑资源的合理、节约、可持续利用,保证经济发展的同时不破坏生产环境。并且,国家越来越重视保护被征地农民利益、保证耕地数量不减少,严格限制农用的转为建设用地,这也将造成征地成本越来越高。因此新征地的土地供应量会越来越少,这就必然对城市扩张成本造成大幅的提高,将直接导致可供利用的土地数量在一定范围内受到限制,以至于湘潭市将面临土地供应较为紧张的局面。在这样土地供应趋紧的情况下,湘潭市新的土地供应政策将侧重在对旧城区的改造和对新征土地的节约利用上,从而客观上将促进房地产价格的进一步上涨。

土地市场交易管理机制

根据国家有关规定,商业、旅游、娱乐及商品住宅等经营性用地自2004年7月1日起都必须通过招标拍卖挂牌方式进行出让;工业用地也必须通过招标拍卖挂牌方式进行出让。房地产交易制度的完善,使土地交易倾向于“公开、透明”,从而有利于土地市场配置最优化,充分实现土地的价值最大化,同时也在一定程度上提升了土地的价格。

中部崛起的历史机遇

国务院关于中部崛起的发展战略,提出了工业化由东部沿海向中西部进行梯度转移的经济发展大势。在此过程中首当其冲的就是土地开发市场需求的梯度转移。同时,土地政策趋紧,土地作为稀缺资源在经济发展中的地位进一步显现。湘潭市作为中部地区的重要城市,土地价格随着中部崛起战略的实施将逐步上涨也是一个必然趋势。由于万楼新城区有一个征地拆迁、基础建设配套开发、土地转让的过程,与中部崛起战略实施的时间进程基本吻合,土地成交价格应当较一般规律推论得出的价格要高。

湘潭市地价水平

湘潭市基准地价2008年3月24日经湖南省国土资源厅和湖南省物价局组织验收合格,自2008年4月1日公布执行。本次成果采用分类定级,与原有成果的综合定级明显不同,全市城区分为五个级别。湘潭作为湖南省的大城市,地价明显低于省会长沙和全国同等规模城市平均水平,城区土地仍有较大的上涨空间。目前湘潭市制定的基准地价偏低,具体如下:

       2008年湘潭市城区基准地价表(元/平方米)

级别

用途

商业

4687

2732

1630

1214

720

住宅

1857

1328

1015

821

632

工业

778

680

604

480

386

目前湘潭市依据基准地价进行的土地评估均低于成交价,未来几年内湘潭市城市中心土地成交价格将保持每年6%-8%的增速。

本项目片区土地市场趋势分析

除了湘潭市整体土地市场具有良好的增长趋势外,作为湘潭市及“两型社会”重点开发的片区,本项目自身也具有独特的优势,未来的低价相比湘潭市其他地方更具有较大的上涨空间。综合分析,其主要优势体现在以下几个方面:

土地的区位条件优越

该宗土地的预评估价格(考虑其所处地理位置)及土地储备中心提供的湘潭市2005年至2008年土地价格走势。

2005~2008年的土地价格走势(单位:万元/亩)

年度

2008

2007

2006

2005

综合用地均价

126

97

85

55

同比增长(%)

29.9

14.12

54.55

-

住宅用地

94

76

45-60

35-56

商业用地

203

157

60-176

40-76

备注:土地价格不含税费

该片区位于湘潭市河西旧城区的北侧,是湘潭旧城与万楼新城、湖南省级开发区——九华经济区的结合区域。规划区外围现状南侧有韶山路与长潭西高速公路相连,西侧有建设北路与北二环快速路相连,规划区内部有科大路、赤马路和江南大道下穿北二环后继续向北穿过上瑞高速与九华经济区相通。随着湘潭火车站房改扩建、城市地铁、城际铁路、城市公交枢纽和长途汽车站的建设,该地区的交通优势将更加明显。发达的对外交通系统和内部交通体系的完善,为湘潭地区的发展带来了空间的机遇,在未来几年内,片区作为湘潭市城市核心区,所在地域土地级别将提高,并直接影响到未来土地的出让价格。

基础设施配套进一步完善

从湘潭市整体基础设施来看,湘潭市以城市东移、2010年湖南省第十一届运动会为契机加大了对城市基础设施建设的投入,随着城市基础设施的完善,未来几年将成为湘潭市土地市场发展的转折点。同时,由于该片区采用先进行基础设施配套后再进行熟地出让,所以土地成交地价中包含基础设施配套的成本及由整体规划配套后带来的地价整体上涨,因而地价应当会有较大幅度的上涨。

 “政府引导、市场化运作”的开发模式

该项目片区基本上属于需要新征的用的范围,对附近居民的征地拆迁安置补偿费用随着标准的提高将越来越高。同时,征地拆迁安置补偿的工作量也比较大。通过采用“政府引导、市场化运作”的开发模式,可以达到统筹运作下的规模经济效应。在拆迁安置过程中,由于可以在政府引导下进行区域性定价补偿,对片区成功的进行统筹运作和整体开发是一个有力的保障。

根据以上分析,由于市场供需两旺,价格平稳走高,未来湘潭市房地产市场的总量需求、价格和利润仍有较大的空间,未来湘潭市土地的量价将出现双增趋势,本项目片区4000亩回报用地的量价增长也有较大空间。

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